何があっても女房が安寧に暮らせるように、生禿に何ができるか。生禿にとって、終活とはそういうことだ。一番の問題は、生禿の収入と年金が頼りの女房が、生禿が死ぬと困ってしまうのです。大した資産も無い生禿としては、思案のしどころなのです。そこで、リーズバックとリバースモーゲージについて、調べてみました。

 老後の暮らしの不安を少しでも減らす。皆さんも参考にして下さったら幸いです。


《リーズバック》

 リースバックとは、売却した資産の買主とリース契約を結び、資産をそのまま使用しながら賃料を支払うリース形態です。売却後も変わらず住み続けられますので、引っ越しは不要です。

リースバックにはデメリットもあります。賃貸契約を結んでくれる買主が見つからなければ、成立しません。賃貸契約後に安定した収入が望める方であることなど、一般の売却よりも条件が厳しくなります。

《リバースモーゲージ》

 リバースモーゲッジは、自宅を担保にした融資制度の一種。自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段です。

 自宅を担保にして借金をし、その借金を毎月の年金という形で受け取る。契約時に一括一時金、或いは貸付限度額内で必要な時に必要額を引き出すプランもあります。年月と共に借入残高が増えていき、残高に対する利息も未払いのまま残高に複利的に加算されます。契約満期時(例えば契約から20年後)または契約者死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければなりません。契約者死亡の場合の返済義務は保証人または契約者の相続人が承継します。現金で返済できない場合は、金融機関は抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充当します。通常のモーゲッジ(=抵当・担保)ローンでは年月と共に借入残高が減っていくが、この制度では増えていくのでリバース(逆)モーゲッジと呼ばれます。

 大きく分けて、自治体などの公的機関が「返済の期待される生活保護」として貸し付けるものと、金融機関によるものがありあす。

 日本では中古住宅市場が活発でなく「ウワモノ(=家屋)は無価値」という文化が根強いので、担保価値が土地のみとされる場合が多くなっています(従って一戸建てが主体で「マンション」などは対象とならないか、または条件が厳しい)。

 リバースモーゲージのリスクは、1)契約の満期を超えて長生きする、2)契約期間中に担保物件の評価価値が下落する、3)返済時に担保物件の売却価値が借入残高を下回る(担保割れ)、です。

 貸付側は、契約終了時に抵当権を行使するときの相続人や同居者とのトラブルを防ぎ、上記の満期を超えて長生きするリスクを減らすために、通常は以下のような条件を定めています。1)契約者単身若しくは配偶者と二人だけの居住する単独若しくは配偶者と共同所有の持ち家(従って子と同居や共同所有などは不可)、2)契約時に契約者(及び同居配偶者の両方)が65歳以上、3)配偶者がいる場合は配偶者が連帯保証人、4)他に抵当権や賃借権などの設定なし、5)推定相続人全員の事前承諾、6)貸付金融機関若しくは提携機関への遺言信託。

 利用にあたり推定相続人全員(子供など)の同意が必要になります。また、長生きすればするほど融資額が大きくなりますので、将来の返済額も大きくなります。長生きして生存中に融資枠を使い切ってしまうことも考えられます。また、リバースモーゲージの融資の適用金利は基本的に変動金利の場合が多く、将来金利が上昇すると返済額が膨らむ可能性があります。さらに、担保となる自宅の評価は定期的に見直され、評価額が下落して融資限度額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあります。

 結論としては、生禿の場合はちょっと難しいかも…、ですが、女房としっかり話し合ってみたいと思います。